דירה בחו"ל , השקעה טובה או כאב ראש ?

דירה בחו"ל , שיקולי מס : לאחרונה פנה אלי לקוח שרכש דירה להשקעה באחת מארצות גוש היורו . חוקי המס בישראל מחייבים כל אדם שמרכז חייו הוא בארץ , לדווח על הכנסותיו בחו"ל . לאחר שבדקתי את כל נושא המיסוי על הדירה הזאת כולל את החיוב לשלם כל רבעון ! 25% מס לשלטונות המס באותה המדינה ,הגעתי לתובנה כי כדאיות ההשקעה של דירה בחו"ל היא בעייתית בהשוואה לכדאיות ההשקעה בארץ ,לפחות מבחינת המיסוי ! אז לפני שאתם מתפתים לכל מיני סוכנים מפוקפקים שמציעים לכם תשואות מדהימות ! , בידקו בבקשה גם את נושא המיסוי ,בדרך כלל מתעלמים ממנו ואז באה המציאות וטופחת על הדלת או על החלון.

חברה או עוסק מורשה

לאחרונה פנה אלי לקוח בעל מקצוע חופשי וביקש שאבדוק לו את הנושא אני שמח לשתף אתכם בממצאים אשר בשינויים מתחייבים יכולים להתאים לרבים מכם :

 

השוואה בין עצמאי לחברה בע"מ
הנושא עצמאי חברה בע"מ משמעות ההשפעה הכספית
הקשר עם רשויות המס והמשפט העצמאי עומד ישירות מול רשויות המס השונות ואחראי לתשלומי מקדמות המס השונות. החברה עומדת מול רשויות המס השונות. לבעל השליטה נפתח תיק במס הכנסה.והוא חיב בהגשת דוח שנתי. כמו כן חייבת להגיש לרשם החברות דו"חות שנתיים ולשלם אגרה רישום חברה : 2,638 ש"ח, הוצאות רישום נילוות , הערכה: כ-3,000 ש"ח אגרה שנתית 2015- 1,130- ש"ח.
שיעורי מס מס שולי עד שיעור של – 48% 26.5% – מס חברות בשנת 2015. בעת חלוקת דיווידנד- 30% מס נוסף, סך הכל מס ליחיד ולחברה – 48.5% מהרווח המחולק. כמעט זהה
ביטוח לאומי וביטוח בריאות חבות בשיעור כ-17% מהרווח, עד סך של 43,240 ש"ח לחודש. 52% מדמי הביטוח מותרים לניכוי למס הכנסה. אין חבות בדמי ביטוח על רווחי החברה. על שכר בעל השליטה יש חיוב דמי ביטוח בדומה ליחיד למעט סעיפי ביטוח מסויימים שלא חלים על בעלי שליטה ההטבה לחברה היא בכך שבניגוד ליחיד שהוצאותיו לבטוח לאומי מוכררות רק בכ – 52% . בחברה הכל מוכר
פער בשיעור המס על רווח בלתי מחולק העצמאי חייב לשלם מיסים על מלוא הכנסתו החייבת במידה ויתרת הרווח לאחר מס חברות נשארת בחברה-אין מיסוי נוסף  
שיטת ניהול פנקסי חשבונות בד"כ חד צידית אשר זולה יותר ישנה חובה לנהל הנהלת חשבונות כפולה אשר יקרה יותר וכן יש לנהל תוכנת שכר ולדווח דיווחים שנתיים הערכת הוצאות :  כ-600 ש"ח בחודש
תדמית תדמית של עסק קטן תדמית טובה יותר של עסק רציני  
חשיפה של בעל העסק חשיפה אישית של בעל העסק לנושים שונים. אין חשיפה אישית, למעט במקרים בהם ניתנות ערבויות אישיות או במקרים שבהם בית המשפט מחליט על "הרמת מסך"  
תהליך הקמה פשוט וקל,מייד עם ההחלטה על תחילת הפעילות יש לפתוח את התיקים ברשויות המס יש לפתוח חברה אצל רשם החברות ורק לאחר מכאן ניתן לפתוח את התיק ברשויות המס  
עלויות הקמה גבוהות יותר בעיקר בגלל שכ"ט עו"ד  
פיצויי פיטורין אין אצל העצמאי בעל השליטה יכול למשוך פיצויי פיטורין פטורים ממס ) פיצויים פטורים לשנה -12,340, שווי הטבה כ -500 ש"ח בחודש , (אך מימושה מסובך ).
מקדמות חייב לפי הכנסה צפויה חייב לפי הכנסה צפויה  
מקדמות על הוצאות עודפות לא חייב חייב לפי הוצאות עודפות שנעשו  
אורך חיים קיומו של העוסק החברה ממשיכה להתקיים אלא אם הוחלט אחרת  
עלויות נוספות (סוף שנה) דוח שנתי מאזן מבוקר על ידי רו"ח כ-3000 ש"ח

שינויים חשובים ב"מס שבח"

על מנת להגדיל את היצע הדירות בשוק , עומד משרד האוצר להציע תיקונים חשובים במיסוי מס שבח !
במסגרת חוק ההסדרים מוצע אם כן :
א. להקטין את תקופת הזמן המקנה פטור ,בין רכישת דירה חדשה למכירת הישנה , משנה וחצי לשנה.
ב. יוטל מס שבח על דירות מירושה לאחר שנתיים של החזקה.
שינויים אלו עלולים לגרום חיובים של אלפי שקלים ואנו מציעים לעקוב אחר החקיקה ולהיערך בהתאם.
משרדנו המתמחה בנושאים אלו ישמח לעדכן אתכם בכל שינוי .

הקלות במיסוי הכנסות משכר דירה של יחידים .

לאחרונה פתח מס הכנסה במבצע ארצי לאיתור יחידים שלא הצהירו כחוק על הכנסותיהם משכר דירה , מי שעלה במידגם נדרש להגיש דו"ח מפורט על הכנסותיו משכר דירה במשך 7 השנים האחרונות. במקביל פורסם מדריך הקלות במיסוי המפרט את האפשרויות הפתוחות בפני הנישום , באופן כללי ישנם שני מסלולים הניתנים לבחירת הנישום , א. לשלם מס של 10% מכל הכנסותיו מהשכרת דירות ליחידים (למעט השכרה לעסקים).  ב. לנצל את הפטור הקיים עד 5,030 ש"ח (פטור זה קטן אם שכר הדירה עלה עליו בהתאם להפרש ביניהם). לנוחותכם רצ"ב  לינק לאתר מס הכנסה המאפשר לקרוא את המאמר בשלמותו,

על מנת לאפשר בחירה בין  שתי האפשרויות דלעיל , יש לבצע בדיקה של מצב הנישום באותם שנים , בדיקה כזו תיקח בחשבון את הנתונים האישיים , את הפטורים עקב מצבים אישיים שונים כגון גיל , מצב משפחתי ,מצב בריאות , הכנסות אחרות וכיוב'

מדריך מס הכנסה לתשלום מס בגין שכר דירה של יחידים :

http://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx

שינויים בחוק מס שבח

שינויים משמעותיים במס השבח – ייזהרו הקונים והמוכרים !

"תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין" שייכנס לתוקף החל בתחילת ינואר 2014, מכיל בתוכו שינויים מקיפים במיסוי בגין מכירת ורכישת נכסים.

להלן עיקרי הדברים:

·  הוחלט על ביטול הפטור ממס שבח באם מכירת הדירה נעשתה עד 4 שנים מאז מכירה של דירה קודמת.

·  החל מתחילת ינואר 2014 ישלמו המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הרווח הגלום בדירה הנמכרת גם אם עברו יותר מ-4 שנים מאז מכירת דירה קודמת !

שיעור המס יהיה 25%, אולם הרווח על הדירה לצורכי מס שבח, יהיה הרווח היחסי שחל מ-2014 ואילך. כלומר, יהיה חישוב מסוים ש"ייפרק" את הרווח לשתי תקופות – התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה ישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס.

·  השינוי יחול רק על חלק מהעסקאות ויהיו עדיין עסקאות הפטורות ממס השבח.

·  יהיה חישוב נפרד בגין "דירה יחידה" או "דירה שנייה"

­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

ייעוץ מס לחברות ויחידים , פתיחת תיקים במס הכנסה ומע"מ , מס שבח ומיסוי מקרקעין

לאחרונה יצר איתי קשר מכר ותיק , רואה חשבון שהייתי איתו בקשר בעבר. קיבלתי את הצעתו לשיתוף פעולה בנושאי מסים לחברות וויחידים . רואה חשבון זה שימש בעבר כמפקח שומת מקרקעין במס שבח והוא אחד מהמומחים הטובים בתחום .

אנו מציעים אם כן מיגוון של שרותים בתחום מיסוי חברות ויחידים , ניהול חשבונות חודשי , דוחות חודשיים ושנתיים . פתיחת תיקים במע"מ ובמס הכנסה , דוחות אישיים והצהרות הון וכאמור : התמחות ספציפית בנשאי מס שבח ומס ריווחי הון.

כל השירותים הנ"ל ינתנו , לפי מיטב המסורת של האתר , באוירה ביתית , על כוס קפה , בלי כל התחייבות , צרו קשר אם כן

לפגישת הכרות בחינם.

הנהלת חשבונות איכותית בשילוב עם יעוץ מס

לאחר התמחות של שנים במיגוון רחב של תוכנות להנהלת חשבונות עיסקית בשילוב עם ידע רב בחוקי המס והדיווח

רכשתי יכולת חשבונאית גבוהה ואיכותית ,השירות שלי מבוסס על שילוב של ידע ונסיון רב בפתרון של הפעלה יעילה של התוכנות הרווחות בשוק (לדוגמא "ריווחית" ,"חשבשבת חלונות" ,"שיקלולית" , מיכפל )וכל זאת בשילוב עם ידע רב בתחומי המיסוי ובקשרים עם רשויות המיסוי , המע"מ .וכיוב' .

השירות ניתן באופן יעיל ותמציתי וחוסך לעסקך העסקה מנהלי חשבונות שכירים הכרוכה בהוצאות גבוהות .